محتوا محتوا

بازگشت به صفحه کامل

ضعف مدیریت بلای جان مسکن مهر؛

سايه ركود همچنان بر سر بازار مسكن يزد سنگینی می کند


از کل خانوارهای فاقد مسکن ملکی حدود 47.8 درصد در دهک‌های اول تا چهارم و 29 درصد در دهک‌های پنجم تا هفتم قرار دارند و سرپرستی حدود 90درصد خانوارهای فاقد مسکن ملکی در شهرها با مردهاست و سرپرست 55 درصد آنها کمتر از 35 سال سن دارند.

به گزارش یزدامـــــــروز، با ابلاغ چندین باره افزایش قیمت ، افزایش سقف وام از 25 به 30 ، اجازه فروش زمین‌های پردیس به ارزش 2 هزار میلیارد تومان و مصوبات پولی دیگر همه تحت الشعاع کلمه ای به نام ضعف مدیریت در شهرهای جدید کشور در حوزه مسکن مهر قرار گرفته است.

تا کنون خارج از رقم‌های دیگر حدود 1100 میلیارد به آورده مردم از محل دستورالعمل شماره 3 افزوده شد ولی عملا تغییری در روند پروژه ها مشاهده نشده است.

به طور معمول در پروژه های مدیریت شده که دارای چارت مدیرتی قوی و نظام مند هستند با ابلاغ رقم کمی می‌توان پروژه‌ها - مسکن مهر- را تا حد نهایت خود همانا تا نزدیک به مراحل اتمام نازک کاری پیش برد.

از دیگر علل وعوامل تاثیر گذار در کنار ضعف مدیریت در پروژه های مسکن مهر، افزایش فشارهای روانی به مدیران رده بالا از سوی متقاضیان وعکس العمل نمایندگان مجلس و پیگیری این موضوع از سوی خبرگزاری‌هاست.

مدیران چند سال اخیر شرکت عمران شهرهای جدید با توجه به توانایی های کم خود وبه حاشیه بردن خود با این نقاط ضعف و ترس از عزل ونصب های شبانه که نشانه بارز آن تغییرات متعدد در این زمینه است، ذهن هر مدیری را که خود توان اجرا نمی‌بیند منحرف کرده و کمترین انرژی را نیز از وی سلب می‌کند.

از سوی دیگر عدم ارائه برنامه کلی و تفصیلی در پروژه ها از سوی مدیران کلان ودر کنار آن سرپوش گذاشتن به ضعف ها ومشکلات وبازی کردن با کلمات یکی از ضعف های دیگر مدیریتی است. در هر پروژه ای که ساختار مدیریتی وجود نداشته باشد و کسانی به‌عنوان مدیریت مالی ، مدیریت بحران ، مدیریت ریسک ، مدیران پروژه را راهنمایی نکنند و برنامه ای ارائه ندهند تمام مشکلات هر حوزه گریبان مدیریت را می‌گیرد.

عدم آشنایی کافی در پروژه های بزرگ به یک سیستم اصول گرای مدیریتی و در کنار آن تحمل فشارهای روحی، روانی و ترس از عزل هر مدیری را دچار ضعف و چالش می‌کند چه برسد این‌که مدیر از قبل نیز توانایی لازم را هم نداشته است.

از دیگر مسائل مربوط عدم توجه به مدیریت زمان است که توجهی در این میان به آن نشده و هر روز بدون توجه به توانایی‌ها وپیمانکاران تعهد جدیدی را به‌وجود می آورند. یکی دیگر از نکاتی که به آن توجه نشده و مغفول مانده مدیربت کیفیت بوده که به دلیل خرید زمان وعدم نقدینگی کیفیت تحت لوای دیگر مسائل به سوی نزول پیش رفته  است.

این درحالی است که در یک "سیستم پروژه" که دارای اصول مدیریتی است بعضا با ریسک و هزینه کردن و در کنار آن افزایش زمان پیگیر بالا بردن کیفیت هستند.

در اصول مدیریت ، مدیر خوب کسی است که در یک محدود همه را یعنی زمان ، هزینه و کیفیت را همزمان مدیریت کند.

سايه ركود همچنان بر سر بازار مسكن يزد سنگینی می کند

تحولات بازار زمین و ساختمان در  سال‌های اخیر، توان تأمین مسکن را برای بسیاری از خانوارها در وضعیت نامناسبی قرار داده ‌است.

نسبت متوسط قیمت یک واحد مسکونی نوساز به متوسط درآمد سالانه خانوار به 12سال رسیده‌ است در حالی که رقم مناسب برای این شاخص حداکثر پنج سال است.

از سوی دیگر سهم هزینه مسکن در سبد خانوار نیز به 34درصد و برای گروه‌های پایین درآمدی به 40 درصد رسیده در حالی که اندازه متعارف آن در سطح جهانی حدود 25 درصد است.

از کل خانوارهای فاقد مسکن ملکی حدود 47.8 درصد در دهک‌های اول تا چهارم و 29 درصد در دهک‌های پنجم تا هفتم قرار دارند و سرپرستی حدود 90درصد خانوارهای فاقد مسکن ملکی در شهرها با مردهاست و سرپرست 55 درصد آنها کمتر از 35 سال سن دارند.

از میان خانوارهای مستأجر تنها 70 درصد تحت پوشش نهادهای بیمه‌ای هستند، از این رو شناسایی 30 درصد دیگر با دشواری همراه است.

در دوره 13ساله آتی (در افق طرح جمع) به طور متوسط سالانه بیش از 420 هزار خانوار به کل خانوارهای شهری اضافه می‌شوند و با فرض رشد اقتصادی 5.2 درصدی در سال و ثبات الگوی توزیع درآمد ملی میان خانوارها، هر سال 64هزار خانوار بر تعداد خانوارهای کم‌درآمد اضافه خواهد شد كه در چنین شرایطی و با فرض ثبات قیمت مسکن، متوسط شاخص دسترسی در دوره 1393 تا 1405، به طور متوسط به هشت سال و در سال 1405 به 5.5 سال خواهد رسید.

توزيع نامناسب مسكن در بين خانوارهاي يزدي

"داوود دانشگر" معاون مسکن اداره راه و شهرسازی استان يزد در گفت‌وگو با خبرنگار خبرگزاري دانشجويان ايران(ايسنا) – منطقه يزد، با اشاره به ركود ايجاد شده در بازار مسكن، گفت: به طور متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در مراکز استان‌ها تا پایان سال گذشته، 23 درصد افزایش داشته ‌است ولي امسال نسبت به سال قبل، رشد چندانی نداشته ‌است.

وي افزود: از آنجایی که هر چه تولید مسکن کم شود، وضعیت بازار اجاره نيز نامطلوب‌تر خواهد شد، در یکی، دو سال اخیر به دلیل رکود در بخش ساخت و ساز، کم شدن تسهیلات بانکی و به دنبال آن کاهش استقبال پیمانکاران و سود ساخت و ساز، تولید مسكن نيز کمتر شده ولي با توجه به افزایش جمعیت و آمار ازدواج‌ها، تقاضا همچنان رو به افزایش است.

دانشگر در ادامه تعداد خانه‌های خالی در استان را با توجه به آمار بالای افراد دارای چند واحد مسکونی در استان به نسبت سایر استان‌ها زیاد دانست و در اين رابطه تصريح كرد: شهر یزد جزو شهرهایی است که درصد تراکم آن خیلی پایین است به نحوي كه تقریباً به ازای هر 101 خانوار ساكن در اين شهر، 100 خانه وجود دارد و این بهترین سرانه در کل کشور است.

وي اضافه كرد: البته میزان خانه‌های خالی هم زیاد است و دقیقاً همه 101 خانوار ساكن يزد، 100 خانه را ندارند و ممکن است یک خانوار حتي پنج يا شش خانه داشته باشد.

تعادل بازار با مديريت بر خانه‌هاي خالي

به گفته اين مسئول، استان يزد به لحاظ ساخت مسکن در كشور نسبتاً عقب نیست و شاید تولید بیش از حد مسكن در استان آنچنان نياز نيز نباشد ولی پراکندگی و توزیع مسکن بین خانوارها مناسب نیست.

وي خاطرنشان كرد: به طور معمول، از آنجايي كه مردم يزد غالباً سرمایه را در ملک می‌بینند، سرمایه‌گذاری خوبي در این بخش وارد مي‌شود به نحوي كه برخي صاحب چند واحد مسکونی هستند كه برخي از آنها نيز خالی رها شده است.

وي با اشاره به طرح پيشنهادي مالیات بر خانه‌های خالی، گفت: اين طرح مي‌تواند منجر به ورود خانه‌هاي خالي به  چرخه اجاره شود و تقاضای بازار اجاره را کمی متعادل کند.

دانشگر با بيان این که مدیریت بر خانه‌های خالی مي‌تواند كمك خوبي به بازار اجاره باشد، گفت: یزد جزو استان‌هایی است که به دلیل انباشته ‌شدن سرمایه در بخش ساختمان می‌تواند در صورت برنامه‌ریزی، کمک زیادی به بخش اجاره کند ولي نظر به كشوري بودن موضوع مسكن اعم از بازار زمين يا ساختمان، روشن نبودن سیاست‌های اقتصادی و بحث تسهیلات بانکی و همچنين بالا رفتن بهره‌های بانكي، اين مقوله همچنان دچار رکود است و به دليل نداشتن سود درخور توجه سرمايه‌گذاران هم‌اكنون استقبال سابق را ندارد.

وی با بیان این که در حال حاضر عملاً کسانی که واقعاً نیاز به مسکن دارند، خود اقدام به ساخت و ساز مي‌كنند، اظهار كرد: در واقع در شرايط فعلي ساخت‌ و ساز مسكن در استان با هدف تولید و سود از سوي پیمانکاران از رونق افتاده است.

نگراني از انباشتگي متقاضيان بازار مسكن

معاون مسكن اداره كل راه و شهرسازي استان خاطرنشان كرد: البته تاكنون نيز سیاست‌های دولت در مقوله‌ي مسکن و در قالب طرح اجتماعی به صورت رسمی اعلام نشده و تسهیلات بانکی ارائه شده عمدتاً مربوط به بافت فرسوده است که به دليل بالا بودن بهره‌های بانکی، هنوز استقبال زیادی از آن نشده ‌است و به همين دليل نيز وضعیت بازار مسکن در استان همچنان کمی دچار رکود است.

وی معتقد است كه اقداماتي مانند ورود تسهیلات به این حوزه مي‌تواند تکان مؤثری در اين بخش ايجاد كند، چرا که درحال حاضر نزدیک به دو سال است که تقاضاهاي مسكن انباشته شده است و شهري مانند یزد نزدیک به سه هزار نفر متقاضی مسکن وجود دارند.

وي ادامه داد: با توجه به نرخ ازدواج در استان یزد نيز همچنان به آمار این متقاضیان افزوده می‌شود و اگر فکری در اين رابطه انديشيده نشود تا چند سال آينده شاهد حجم گسترده‌ای از متقاضيان خواهم بود كه هر تعداد مسكن نيز ساخته شود، باز هم جوابگوي نيازهاي انبوه در اين بازار نخواهد بود.

دانشگر افزود: البته در حال حاضر با توجه به سیاست دولت مبني بر خانه‌دار كردن معلولان و گروه‌های کم‌ درآمد،  اقداماتی از جمله واگذاري زمين به ارگان‌های خاصی مانند بهزیستی در حال انجام است تا حداقل این بخش تحت پوشش قرار گيرد ولي تصميمي در اين باره براي اقشار متوسط جامعه هنوز گرفته نشده ‌است.

وي با بيان اين كه قطعاً اقشار متوسط جامعه نيز در اولویت بعدی قرار دارند، گفت: تا پایان سال جاري یا اوایل سال آینده اين گروه كه عمده متقاضيان هستند نيز تعیین تکلیف مي‌شوند.

معاون مسکن اداره كل راه و شهرسازی استان در رابطه با نرخ اجاره‌بها و رهن در استان نيز گفت: وزارت‌خانه در قالب طرحی، سامانه‌ای را برای ثبت معاملات راه‌اندازی کرده ‌است که اجاره، رهن و خرید و فروش در آن مشخص شود.

وي افزود: این سامانه به صورت پایلوت در دو استان کشور در حال اجراست ولي در صورت اجراي آن در سراسر کشور عملاً می‌توان روزانه نرخ متوسط اجاره و خرید و فروش را از این سامانه استخراج كرد و علاوه بر اين نيز نظارت بهتري براي كنترل اجاره‌بها انجام خواهد شد.

منبع: تسنیم/ ایسنا